NF-e ABI ganha novo leiaute: Fisco cria nota de transição e atualiza códigos do setor imobiliário

Atualizado em 3 de novembro de 2026

A Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, a NF-e ABI, ganhou novas regras pouco antes de sua entrada no calendário obrigatório da Reforma Tributária. Receita Federal e Comitê Gestor do IBS aprovaram a Nota Técnica 2026.001, o Informe Técnico 2026.003 e a Tabela de Códigos v1.01. Entre as mudanças estão a criação da NF-e ABI de “Transição”, novas regras para pagamentos antecipados, evento de desfazimento de alienações e alterações na classificação de arrematações e instrumentos imobiliários.

O setor imobiliário entrou em uma nova etapa de adaptação ao IBS e à CBS.

O Portal da NF-e publicou em 30 de outubro a Nota Técnica 2026.001, versão 1.00, que altera o leiaute e as regras de validação da NF-e ABI, modelo 77. No mesmo dia, entrou no portal a nova Tabela de Códigos v1.01, acompanhada do Informe Técnico 2026.003.

A documentação havia sido aprovada pelo Ato Técnico Conjunto RFB/SUFIS/CGIBS/Diretoria-Executiva nº 10, de 28 de outubro de 2026, publicado no Diário Oficial da União em 29 de outubro. O ato aprovou formalmente a NT 2026.001, o Informe Técnico 2026.003 e a Tabela de Códigos v1.01 para a NF-e ABI.

Na prática, as mudanças exigem atenção de incorporadoras, loteadoras, empresas do mercado imobiliário, profissionais fiscais e fornecedores de ERP que já estavam preparando seus sistemas com base na documentação anterior.

01O que é a NF-e ABI?

A NF-e ABI — Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis — é o modelo 77, criado para documentar eletronicamente operações imobiliárias alcançadas pelas regras do IBS e da CBS.

O documento existe apenas em formato digital e registra operações como alienações de imóveis, cessões ou transmissões de direitos, permutas e determinadas arrematações. A NF-e ABI integra a infraestrutura criada para implementar a tributação do mercado imobiliário prevista na Lei Complementar nº 214/2025.

O Manual de Orientação do Contribuinte e o primeiro leiaute definitivo haviam sido publicados em agosto.

Agora, entretanto, a Nota Técnica 2026.001 altera parte dessa estrutura antes da utilização mais ampla do documento.

02Nova NF-e ABI terá tipo específico para a transição

Uma das principais novidades é a inclusão do tipo de documento:

2 = Transição

A nova opção foi criada para determinadas receitas ligadas a alienações anteriores a 2027 quando o contribuinte estiver sujeito aos regimes opcionais previstos nos artigos 485 ou 486 da LC nº 214/2025, observadas as condições estabelecidas na própria legislação.

A lógica é diferente de uma NF-e ABI convencional.

Nesse cenário, a nota de transição não documenta individualmente cada alienação. Em vez disso, ela consolida a receita mensal enquadrada nesses regimes.

Além disso, esse tipo não utiliza os mesmos grupos de informações de uma operação imobiliária tradicional e não gera DANFE-ABI. A tributação passa a ser informada em estrutura específica criada para a transição.

A mudança ganha importância principalmente para operações antigas que continuarão produzindo receitas durante a implementação do novo sistema.

03RET e contratos anteriores a 2027 entram no radar

A nova estrutura alcança situações relacionadas aos regimes de transição previstos na LC nº 214.

Isso inclui operações imobiliárias que podem permanecer temporariamente submetidas a regimes específicos, inclusive situações ligadas ao Regime Especial de Tributação, o RET, conforme o enquadramento legal aplicável.

Portanto, a primeira providência para incorporadoras e loteadoras não é apenas atualizar o XML.

Também será necessário identificar quais operações pertencem ao sistema regular do IBS e da CBS e quais permanecem em regras de transição.

Essa classificação passa a afetar diretamente o tipo de NF-e ABI utilizado.

04Pagamentos antecipados ganham campos próprios

A NT 2026.001 também cria novas estruturas para lidar com pagamentos realizados antes da efetivação da operação.

O leiaute passa a distinguir situações de pagamento antecipado e de fornecimento cuja antecipação já ocorreu.

Na prática, o sistema poderá registrar a antecipação e, posteriormente, vincular a operação às NF-e ABI emitidas anteriormente para esses pagamentos.

Essa mudança exige atenção especial de empresas que trabalham com:

• sinais;
• parcelas antecipadas;
• pagamentos durante a construção;
• contratos com recebimentos anteriores à conclusão da operação.

A empresa precisará garantir que seu sistema consiga relacionar corretamente os documentos e respectivas chaves fiscais.

05Distratos e desfazimentos também entram no documento eletrônico

Outra novidade relevante é a criação do evento de Desfazimento da Alienação.

A NF-e ABI passa a possuir um evento específico para registrar situações em que uma operação imobiliária anteriormente documentada deixa de produzir seus efeitos.

Entre as hipóteses previstas estão distrato, decisão judicial e reversão da consolidação da propriedade.

O leiaute passa a identificar:

• o tipo de desfazimento;
• a data;
• informações complementares quando necessárias.

A nova Tabela de Códigos v1.01 inclui justamente os códigos que serão usados nesse evento.

Portanto, o ciclo fiscal da operação imobiliária começa a ficar mais completo: o sistema não registra apenas a alienação, mas também eventos posteriores capazes de modificar seus efeitos.

06Nova tabela muda classificação das arrematações

A Tabela de Códigos v1.01 traz outra alteração com efeito prático imediato.

Na versão anterior, a modalidade 02 aparecia como:

“Arrematação, Adjudicação ou Remição”.

Agora, passou a ser:

“Arrematação Judicial, Adjudicação ou Remição”.

A mudança não é apenas semântica.

Segundo o Informe Técnico, a arrematação realizada em leilão extrajudicial deve ser enquadrada na modalidade:

01 — Alienação em geral

Nesse caso, IBS e CBS ficam vinculados ao vendedor ou transmitente conforme as regras aplicáveis.

Assim, sistemas que haviam cadastrado qualquer arrematação automaticamente no código 02 precisam rever a parametrização.

07Tipos de instrumento também foram alterados

A nova tabela modifica ainda os códigos do campo relacionado ao tipo de instrumento da operação.

O objetivo é ampliar as formas de ato de alienação contempladas pelo documento e eliminar classificações que poderiam causar confusão.

Por exemplo, o Informe Técnico retirou opções de “Carta de arrematação” e “Carta de adjudicação”, diferenciando-as dos autos correspondentes. Além disso, a tabela passou a contemplar novos tipos de instrumentos.

Para fornecedores de ERP, esse ponto merece atenção especial.

Alguns códigos continuam numericamente válidos, mas passaram a ter significados diferentes na versão 1.01.

Portanto, atualizar apenas o arquivo da tabela sem revisar os de-para internos pode manter erros de classificação.

08Tabela v1.00a está revogada

O Informe Técnico 2026.003 é explícito: a nova Tabela de Códigos da NF-e ABI v1.01 substitui a versão 1.00a, publicada em 25 de agosto.

A tabela reúne códigos utilizados na emissão do documento, além de fórmulas e orientações que sustentam regras específicas da NF-e ABI.

Entre os grupos presentes estão modalidades da operação, natureza, detalhes da operação, espécie do imóvel, enquadramentos, tipos de instrumentos e agora também tipos de desfazimento.

Consequentemente, empresas que já haviam carregado a versão 1.00a precisam verificar se seus sistemas utilizam agora a tabela correta.

09QR Code e DANFE-ABI também mudam

A atualização não fica restrita ao XML.

A NT 2026.001 também reformula o QR Code da NF-e ABI e altera regras relacionadas ao DANFE-ABI.

O QR Code passa a utilizar uma estrutura de parâmetros nomeados, aproximando seu formato de outros documentos fiscais eletrônicos mais recentes.

Além disso, o DANFE-ABI recebe ajustes relacionados às novas estruturas do documento.

No caso da NF-e ABI de Transição, porém, a NT prevê emissão sem DANFE.

Assim, equipes de TI precisam olhar para três camadas simultaneamente:

XML + regras de validação + representação do documento.

10Emitente bloqueado poderá ter nota rejeitada

A Nota Técnica também adiciona uma regra para rejeitar NF-e ABI emitida por contribuinte com bloqueio ativo determinado pela administração tributária.

A nova validação utiliza código de rejeição específico e aumenta a integração entre a autorização do documento e o cadastro fiscal do emitente.

Portanto, a qualidade cadastral também passa a interferir diretamente no fluxo de autorização.

11Quando as novas regras entram em homologação e produção?

O cronograma técnico da Nota Técnica 2026.001 informa:

Aqui, porém, existe um ponto que merece atenção.

O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 mantém 1º de dezembro de 2026 como início da obrigatoriedade de emissão da NF-e ABI, modelo 77. A própria página oficial de cronograma da Receita continua exibindo essa data.

Isso cria uma diferença entre:

1º de dezembro — início da obrigatoriedade prevista no ato;

e

14 de dezembro — data de produção indicada na NT 2026.001 para suas novas regras.

Até 3 de novembro, as fontes oficiais consultadas não apresentam, de forma clara, uma alteração do prazo legal de 1º de dezembro para acompanhar o cronograma técnico da nova NT.

Portanto, esse ponto precisa ser monitorado antes da virada do mês.

12A NF-e ABI será obrigatória em dezembro?

Pelo cronograma oficial atualmente publicado pela Receita Federal, sim.

A NF-e ABI aparece entre os documentos com início de obrigatoriedade em 1º de dezembro de 2026 para as operações abrangidas pelo modelo.

Entretanto, a divergência com a produção da NT 2026.001 cria uma questão operacional que ainda pode receber novo esclarecimento ou ajuste de cronograma.

Por isso, empresas não deveriam interpretar a data de 14 de dezembro como adiamento automático da obrigação.

É necessário acompanhar os próximos comunicados da Receita, do CGIBS e dos portais da NF-e ABI.

13Quem precisa revisar sistemas agora?

A atualização interessa principalmente a empresas e profissionais que participam da emissão ou processamento da NF-e ABI, incluindo incorporadoras, loteadoras e empresas que realizam operações imobiliárias alcançadas pelo modelo.

Além disso, fornecedores de software fiscal e ERP precisam revisar suas implementações.

Os principais pontos de conferência são:

• tipo de NF-e ABI de Transição;
• pagamentos antecipados;
• evento de desfazimento;
• novos códigos da tabela v1.01;
• modalidade de arrematação judicial e extrajudicial;
• tipos de instrumento;
• QR Code;
• DANFE-ABI;
• regras de validação;
• cronograma de homologação e produção.

O erro mais provável neste momento não está apenas em “não possuir o novo campo”.

Existe também risco de utilizar um código antigo que continua numericamente aceito, porém passou a representar outra informação.

14Setor imobiliário entra em uma fase mais operacional da Reforma

Até poucos meses atrás, boa parte da discussão sobre a Reforma Tributária no mercado imobiliário estava concentrada nas regras de cálculo, redutores e regimes específicos.

Agora, a transição chega à infraestrutura.

A NF-e ABI transforma conceitos da LC nº 214 em campos, eventos, códigos e regras de validação que precisam funcionar dentro dos sistemas das empresas.

A atualização publicada em 30 de outubro mostra isso com clareza.

Empresas precisarão distinguir operações de transição, registrar pagamentos antecipados, tratar distratos, classificar corretamente arrematações e manter seus cadastros alinhados à tabela vigente.

Por isso, o desafio deixa de ser apenas compreender como IBS e CBS incidem sobre imóveis.

Passa também a ser garantir que o sistema consiga representar corretamente cada etapa da operação imobiliária no novo documento fiscal eletrônico.

15Perguntas frequentes

O que mudou na NF-e ABI?

A Nota Técnica 2026.001 criou novas regras para transição, pagamentos antecipados, desfazimento de alienações, QR Code, DANFE-ABI e validações. Além disso, a Tabela de Códigos foi atualizada para a versão 1.01.

O que é a NF-e ABI?

É a Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, modelo 77, criada para documentar eletronicamente operações imobiliárias alcançadas pelo IBS e pela CBS.

O que é a NF-e ABI de Transição?

É o novo tipo 2 do documento, destinado a determinadas receitas vinculadas a alienações anteriores a 2027 submetidas aos regimes de transição previstos na LC nº 214/2025.

A Tabela de Códigos anterior continua válida?

Não. O Informe Técnico 2026.003 revogou a versão 1.00a e publicou a Tabela de Códigos v1.01.

Como fica a arrematação extrajudicial?

A versão 1.01 reserva a modalidade 02 para arrematação judicial, adjudicação ou remição. A arrematação extrajudicial passa a ser tratada na modalidade 01, Alienação em geral.

Quando começa a homologação da NT 2026.001?

O cronograma técnico indica homologação inicial em 30 de novembro de 2026.

Quando as novas regras entram em produção?

A NT indica produção em 14 de dezembro de 2026.

A obrigatoriedade da NF-e ABI também passou para 14 de dezembro?

Até 3 de novembro, não há confirmação oficial dessa alteração. O cronograma da Receita continua indicando 1º de dezembro de 2026 como início da obrigatoriedade da NF-e ABI.

16Referências e fontes

Portal da NF-e ABI — 30 de outubro de 2026. Publicação da Nota Técnica 2026.001, da Tabela de Códigos v1.01 e do Informe Técnico 2026.003.

Ato Técnico Conjunto RFB/SUFIS/CGIBS/Diretoria-Executiva nº 10/2026. Aprovação formal da documentação técnica da NF-e ABI e de outros documentos fiscais da Reforma Tributária.

Receita Federal — Cronograma dos documentos fiscais eletrônicos. Mantém a NF-e ABI entre os documentos com início de obrigatoriedade em 1º de dezembro de 2026.

Portal Nacional da NF-e — Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026. Estabelece o início da obrigatoriedade da NF-e ABI em 1º de dezembro de 2026.

Informe Técnico NF-e ABI 2026.003. Atualiza a Tabela de Códigos para v1.01 e revoga a versão 1.00a.